פסק-דין בתיק ת"א 38190-04-10

1.         זו היא תביעה להשבת כספים שלפי הטענה נגבו ע"י הנתבע שלא כדין.

טענות התובעים בתמצית

2.         התובעים טוענים, כי ביקשו לבנות את ביתם במסגרת הרחבת קיבוץ רמות מנשה (להלן: "הקיבוץ"). לצורך כך התקשרו עם הקיבוץ ועם קבלן תשתיות ופיתוח. בהמשך הופנו ע"י הקיבוץ אל הנתבע (להלן: "המינהל") לצורך רכישת זכויות החכירה במגרשים הרלוונטיים; התובעת 1 (להלן: "כהן") לגבי מגרש 127 (להלן: "מגרש כהן") והתובעים 2 ו- 3 (להלן: "רביד") לגבי מגרש 108 (להלן: "מגרש רביד").

            לצורך חישוב דמי החכירה בכל אחד מהמגרשים הנ"ל, הזמין המינהל שומות מקרקעין כדלקמן; השמאי גיל הרצברג העריך את שווי זכויות הבעלות במגרש כהן לסך של 421,000 ש"ח בתוספת מע"מ (מועד קובע 29/10/08). השמאי אלחנן ברסלב העריך את שווי זכויות הבעלות במגרש רביד לסך של 400,000 ש"ח בתוספת מע"מ (מועד קובע 7/9/08).

3.         בהתבסס על השומות הנ"ל, שלח המינהל לתובעים מפרט כספי (להלן: "המפרט הכספי") הכולל דרישה לתשלום סכום חד פעמי בגין דמי חכירה. הדרישה מחושבת לפי 91% מערך זכויות הבעלות. כהן, במפרט שנשלח אליה, נדרשה לשלם 383,100 ש"ח; רביד, במפרט שנשלח אליהם, נדרשו לשלם 364,000 ש"ח והכל בתוספת מע"מ.

            במסגרת המפרט הכספי הודע לתובעים על זכותם להשיג על השומה וכי מי שבוחר לממש זכות זו רשאי לשלם 75% מסכום הדרישה ואת היתרה בערבות בנקאית. כן צוין, כי החלטת השמאי בהשגה תהיה סופית, מבלי אפשרות להשיג עליה.

4.         לפי התובעים, הם מילאו אחר הדרישה במפרט הכספי וחתמו במקום המיועד לכך על הסכמתם לביצוע העסקה ועל כך שהם מבקשים להגיש השגה. בהמשך, אישר המינהל את העסקאות וחתם עם התובעים על חוזי פיתוח ביום 31/12/08 (חוזה פיתוח עם רביד וחוזה פיתוח עם כהן).

            התובעים הגישו לוועדה המקומית יזרעלים בקשות להיתר בניה. הבקשות נדחו בהחלטות הועדה מיום 29/1/09 ומיום 22/2/09. הנימוק לדחייה: העדר פתרון קצה לביוב, המהווה תנאי לפי התוכנית החלה למתן היתרי בניה.

5.         התובעים ניצלו את זכות ההשגה על שומות המינהל, שילמו 75% מסכום הדרישה ואת היתרה הבטיחו בערבות בנקאית. את ההשגה לגבי כל אחד מהמגרשים, ביססו על שומות השמאי שלמה תענך (להלן: "השמאי תענך"), שהעריך את שווי זכויות הבעלות במגרש כהן ליום הקובע (29/10/08), בסך של 285,000 ש"ח בתוספת מע"מ ואת שווי זכויות הבעלות במגרש רביד ליום הקובע (7/9/08), בסך של 285,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

            לפי שומות אלה, ע"פ חישוב של 91% מזכויות החכירה המהוונות, על כהן לשלם 259,350 ש"ח בתוספת מע"מ; על רביד לשלם 259,350 ש"ח בתוספת מע"מ. אחד הנימוקים לשומות תענך היה העדר "פתרון קצה" במערכת הביוב בשכונת ההרחבה ואי מתן טופס 4 לבתים בהקמה.

6.         ההשגות התנהלו בפני השמאי משה שדמי ממשרדי השמאי הממשלתי הראשי, מחוז צפון (להלן: "השמאי שדמי").  במהלך הדיון בהשגה, שהתקיים ביום 24/3/09, הציג השמאי תענך בפני השמאי שדמי את בעיית הביוב שבגינה לא רק שלא ניתן לקבל טופס 4 לבתים בהרחבה, אלא שגם לא ניתן לקבל היתרי בנייה.

            סמוך לאחר הדיון העביר השמאי תענך לשמאי שדמי השלמת טיעון, בתוספת נספחים המוכיחים את טענתו לפיה לא ניתן לקבל היתרים לבנייה.

            השמאי שדמי נתן את הכרעתו ביום 7/5/09 והיא פורסמה בתחילת יוני (להלן: "ההחלטה בהשגה"). התוצאה - קבלת ההשגה. כלומר, העמדת שווי המגרשים ליום הקובע על זה שנקבע בשומות תענך. ההחלטה בהשגה התבססה, בין היתר, על קבלת הטיעונים בדבר בעיית הביוב, על השלכותיה.

7.         לפי התובעים, בשלב זה היה על המינהל לתקן את דרישותיו הכספיות, בהתאם להחלטה בהשגה, להשיב לתובעים את הערבויות הבנקאיות שהפקידו ואף לזכותם בגין ההפרש.

            אלא, שהמינהל לא פעל כך. המינהל מיאן להשיב לתובעים את הערבויות הבנקאיות ואת הפרש הכספים, חרף פניות חוזרות ונשנות של התובעים בעניין זה. מיד לאחר קבלת ההחלטה בהשגה, הפעיל המינהל מכבש לחצים על השמאי שדמי על מנת שישנה החלטתו וזאת על רקע האפשרות שנבחנה למתן היתרי בנייה למגרשים, על אף בעיית הביוב.

8.         ביום 18/8/09 החליטה הועדה המקומית להפשיר את המגרשים לבניה ולאפשר הוצאת היתרים, אף לפני הסדרת פתרון הקצה לביוב. ההיתרים בפועל התקבלו בחודש 10/09.

            לאור החלטת הועדה המקומית, נעתר השמאי שדמי לפניות המינהל ופעל לתיקון ההחלטה בהשגה. כאשר נודע הדבר לתובעים, הודיעו באמצעות בא כוחם על התנגדותם המפורשת להליך, ברם, עמדתם זו לא הועילה.

9.         ביום 17/12/09 פרסם השמאי שדמי את החלטותיו המתקנות, האחת ביחס למגרש כהן והשנייה ביחס למגרש רביד (שתי ההחלטות אלה יקראו להלן: "ההחלטה המתוקנת").

            במסגרת ההחלטה המתוקנת, ביטל השמאי שדמי את החלטתו בהשגה וקבע תחתיה שווי זכויות בעלות מתוקן למגרשים. שווי זכויות הבעלות במגרש כהן ליום הקובע הוערך בסך 384,000 ש"ח; שווי זכויות הבעלות במגרש רביד הוערך ליום הקובע בסך 340,000 ש"ח.